Hva er overtakelse av bolig?
Overtakelse er tidspunktet hvor boligen formelt overleveres fra selger til kjøper. Dette er når du får nøklene og får tilgang til boligen.
Overtakelsesdato avtales i kjøpekontrakten. Normalt er dette fire til åtte uker etter budaksept, men kan variere.
Ved overtakelsen møtes kjøper og selger (eventuelt med megler) for å gå gjennom boligen sammen. Overtakelsesprotokoll fylles ut og begge parter signerer.
Fra dette tidspunktet er kjøper ansvarlig for boligen. Risikoen for skade går over til kjøper når overtakelsesprotokollen signeres og nøkler overleveres. Dersom overtakelse er kl. 12:00, må din boligforsikring gjelde fra dette tidspunktet.
Du må betale kommunale avgifter, strøm og forsikring fra overtakelsesdato.
Overtakelsesprotokollen: Ditt viktigste dokument
Overtakelsesprotokollen er et juridisk dokument som dokumenterer tilstanden ved overtakelse.
Hva skal stå i protokollen?
Tilstand på boligen ved overtakelse dokumenteres. Eventuelle skader, mangler eller avvik fra salgsoppgaven skal noteres.
Målerstander for strøm, vann og eventuelt fjernvarme noteres. Dette sikrer at du ikke betaler for forbruk før overtakelse.
Hva som følger med av løsøre skal være avklart. Dersom inventarliste er vedlagt kjøpekontrakt, sjekkes dette mot faktisk innhold.
Nøkler som overleveres registreres. Antall nøkler til inngangsdør, postkasse, bod, garasje og eventuelle fellesarealer.
Koder til alarm, garasje eller digitale låser gis til kjøper.
Hvorfor protokollen er kritisk
Protokollen er bevis på tilstand ved overtakelse. Dersom du oppdager feil senere, må du kunne dokumentere at feilen ikke var synlig ved overtakelse.
Etter fem virkedager fra overtakelse er det vanskeligere å reklamere på synlige feil. Du må da bevise at feilen ikke var synlig ved overtakelse.
Les mer om boligkjøperforsikring.
Sjekkliste: Dette må du sjekke på overtakelse
Grundig gjennomgang ved overtakelse kan spare deg for fremtidige konflikter.
Generell tilstand
Sammenlign med tilstand ved visning. Er det nye skader eller mangler som ikke var der før?
Sjekk vegger og tak for nye sprekker, flekker eller skader.
Test alle vinduer og dører. Skal åpne og lukke uten problemer.
Våtrom og kjøkken
Sjekk sluk i bad og kjøkken. Skal være rene og fungere.
Test varmt og kaldt vann i alle kraner. Sjekk vanntrykk.
Sjekk under servant og kjøkkenvask for fukt eller lekkasje.
Test toalett, dusj og eventuelle badekar.
Sjekk ventilasjon i bad. Viften skal fungere.
Tekniske installasjoner
Test alle lysbrytere og stikkontakter i alle rom.
Sjekk sikringsskap. Alle sikringer skal være merket tydelig.
Test komfyr, platetopp og stekeovn dersom dette følger med.
Test varmeovn eller gulvvarme i alle rom.
Sjekk varmtvannsberedere og varmepumpe dersom dette er installert.
Utvendige områder
Sjekk terrasse, balkong eller uteplass. Skal være ryddig og i avtalt stand.
Sjekk garasje eller carport. Skal være tømt og ryddig.
Sjekk hage eller uteareal. Skal være i sesongmessig god stand.
Løsøre og inventar
Sjekk at alt som er avtalt følger med er på plass. Gardiner, lamper, hvitevarer som avtalt.
Sjekk at det som ikke skulle følge med er fjernet. Selgers private eiendeler skal være borte.
Les mer om budrunde.
Vaskestandard ved overtakelse: Hvor rent er "ryddet og rengjort"?
Avhendingsloven krever at boligen skal være "ryddet og rengjort" ved overtakelse. Men hva betyr det i praksis?
NS 3420 som referanse
NS 3420 er byggebransjens standard og brukes ofte som referanse for hva som er forsvarlig rengjøring.
Viktig i 2026: "Profesjonell flyttevask med garanti" har blitt standard i mange kontrakter. Dersom kjøper forventer profesjonell vask, må dette være spesifisert i kjøpekontrakten. Hvis det ikke står spesifisert, gjelder lovens krav om "ryddet og rengjort" etter NS 3420.
Sjekk kjøpekontrakten før du klager. Dersom det står "forsvarlig rengjort" har du ikke krav på profesjonell vask. Dersom det står "profesjonell vask med garanti", har du høyere krav.
Ryddet betyr at alle selgers private eiendeler er fjernet. Skap, rom, bod og garasje skal være tømt for alt som ikke følger med.
Rengjort betyr at boligen er vasket og gjort klar til innflytting.
Hva forsvarlig rengjøring innebærer
Gulv skal være vasket eller støvsuget i alle rom.
Bad og kjøkken skal være rengjort. Dette inkluderer servant, toalett, dusj, kjøkkenbenk og komfyr.
Sluk skal være rengjort og fri for hår og annet.
Bak og under hvitevarer skal være rengjort dersom disse følger med.
Vegger og tak skal være rengjort for synlig smuss, nikotin eller fettrester fra matlaging.
Vinduer skal være vasket innvendig.
Hva som ikke kreves
Damprengjøring eller ekstra grundig rengjøring kreves normalt ikke med mindre spesielt avtalt.
Utvendig vindusvask kreves ikke.
Profesjonell rengjøring kreves ikke med mindre avtalt.
Hva gjør du ved for dårlig vaskestandard?
Dokumenter med bilder umiddelbart ved overtakelse. Ta bilder av områder som ikke er forsvarlig rengjort.
Noter i overtakelsesprotokollen at vaskestandard ikke er godkjent.
Innhent pristilbud på profesjonell rengjøring. Dette dokumenterer kostnad for å bringe boligen til forsvarlig standard.
Krev prisavslag tilsvarende kostnaden. Dette kan normalt holdes tilbake fra oppgjøret.
Løsøre og inventar: Hva følger med boligen?
Hva som følger med boligen kan være uklart og skape konflikt.
Hovedregel: Fast vs. løst
Fast inventar som er montert fast til vegger eller gulv følger normalt med. Dette inkluderer innredning i kjøkken og bad, fastmonterte lamper, innebygde skap.
Løst inventar som kan fjernes uten skade følger ikke med med mindre spesielt avtalt. Dette inkluderer løse møbler, tepper, gardiner (med mindre spesielt avtalt), løse lamper.
Gråsoner som ofte skaper konflikt
Gardiner og persienner er gråsone. Normalt følger de med dersom de er skreddersydde til vinduene. Standardgardiner følger ikke automatisk med.
Lamper og lysarmatur som er fastmontert følger normalt med. Løse gulvlamper følger ikke med.
Hvitevarer som komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap følger med dersom spesifikt nevnt i salgsoppgaven. Ellers kan selger ta dem med.
Utemøbler, grill og hageredskap følger normalt ikke med med mindre avtalt.
Inventarliste i kjøpekontrakten
For å unngå uklarhet bør kjøpekontrakt inneholde inventarliste som spesifiserer nøyaktig hva som følger med og hva som ikke følger med.
Eksempel inventarliste: Følger med: Kjøkkeninnredning med benkeplate, oppvaskmaskin Bosch, hvitevarer i vaskerom, alle fastmonterte lamper, gardiner i stue og soverom, garasjehyller.
Følger ikke med: Alle løse møbler, løse lamper, utemøbler, grill, hageredskap.
Hva gjør du ved manglende inventar?
Dokumenter hva som mangler ved overtakelse. Ta bilder og noter i protokollen.
Sjekk inventarlisten i kjøpekontrakten. Hva var avtalt?
Kontakt selger eller megler umiddelbart. Ofte er dette misforståelse som kan løses raskt.
Krev prisavslag tilsvarende verdien av manglende inventar dersom selger ikke leverer.
Tilbakehold av penger ved overtakelse
Dersom det er mangler eller uenighet ved overtakelse, kan kjøper kreve å holde tilbake penger fra oppgjøret.
Når er tilbakehold lovlig?
Synlige mangler eller avvik fra salgsoppgaven ved overtakelse gir rett til tilbakehold.
For dårlig vaskestandard kan gi rett til å holde tilbake beløp tilsvarende kostnad for profesjonell rengjøring.
Manglende inventar som var avtalt kan gi rett til tilbakehold tilsvarende verdi.
Hvor mye kan holdes tilbake?
Beløpet må stå i rimelig forhold til mangelen. Du kan ikke holde tilbake 100.000 kroner for manglende rengjøring som koster 5.000 kroner å utbedre.
Innhent dokumentasjon på kostnad. Pristilbud fra rengjøringsfirma eller håndverker dokumenterer rimelig kostnad.
Prosess for tilbakehold
Informer selger og megler umiddelbart om hva som holdes tilbake og hvorfor.
Skriftlig instruksjon til megler kreves i 2026. Kjøper må gi en skriftlig, ensidig instruks til megler om tilbakehold. Megler kan ikke nekte dette, selv om selger er uenig, men kjøper bærer risikoen for forsinkelsesrenter hvis tilbakeholdet viser seg å være uberettiget.
Beløpet holdes normalt på meglers klientkonto til mangelen er utbedret eller det er enighet om prisavslag.
Dersom uenighet fortsetter, kan saken løses gjennom forhandling, megling eller i siste instans rettslig prosess.
Fra protokoll til utbetaling: Hvorfor tar det tid?
Mange selgere lurer på hvorfor de ikke får pengene umiddelbart ved overtakelse.
Tinglysing av skjøte må gjennomføres
Skjøtet (eierskiftedokumentet) må tinglyses i grunnboken før pengene utbetales. Dette sikrer at eiendomsretten er formelt overført til kjøper.
Digital tinglysing i 2026 skjer normalt innen ett til tre virkedager. Kartverket behandler tinglysing raskt i dag.
Megler holder pengene på klientkonto
Pengene holdes på meglers klientkonto til skjøtet er tinglyst uten anmerkninger. Dette beskytter både kjøper og selger.
Dersom det er heftelser eller problemer med tinglysing, må dette løses før utbetaling.
Normal tidslinje for utbetaling
Overtakelse gjennomføres dag X. Skjøte sendes til tinglysing samme dag.
Tinglysing godkjennes normalt dag X+1 til X+3.
Utbetaling til selger skjer normalt dag X+3 til X+7.
Total tid fra overtakelse til selger har pengene er normalt tre til syv virkedager, ikke 14 dager som før digitaliseringen.
Megler trekker sitt honorar først
Meglerhonor og omkostninger trekkes fra salgssummen før utbetaling til selger.
Eventuelle lån og heftelser innfris før utbetaling av restbeløp til selger.
Les mer om meglerhonorar.
Overtakelse av nybygg: Spesielle regler
Nybygg har egne regler under bustadsoppføringslova som gir kjøper sterkere rettigheter.
Befaring før overtakelse
Kjøper har rett til befaring før overtakelse. Dette er en grundig gjennomgang av ferdig bolig sammen med utbygger.
Ved befaring kan kjøper påpeke feil og mangler. Utbygger må utbedre disse før overtakelse eller det må avtales prisavslag.
Dagmulkt ved forsinket ferdigstillelse
Dersom utbygger ikke leverer boligen til avtalt tid, har kjøper krav på dagmulkt.
Dagmulkt i 2026 er fastsatt i bustadsoppføringslova § 18 til minimum 0,75 promille av det samlede vederlaget per dag. Dette tilsvarer ca. 2,25 prosent av kjøpesummen per måned.
Eksempel: Bolig til 5 millioner kroner. Dagmulkt minimum 0,75 promille per dag = 3.750 kroner per dag. Ved to måneders forsinkelse (60 dager) blir dagmulkten 225.000 kroner.
Dagmulkten løper automatisk fra avtalt overtakelsesdato. Kjøper trenger ikke kreve dette særskilt.
Femårsreklamasjon på nybygg
Kjøper av nybygg har rett til å reklamere på feil og mangler i fem år etter overtakelse. Dette er strengere enn for bruktbolig.
Utbygger må utbedre feil som oppstår i femårsperioden dersom disse skyldes feil ved oppføring.
Tekniske installasjoner og smarthus: Dette må selger overlevere
Moderne boliger har omfattende tekniske installasjoner som må overleveres korrekt.
Brukermanualer og dokumentasjon
Selger må overlevere brukermanualer for alle tekniske installasjoner. Dette inkluderer varmeovn, varmepumpe, ventilasjonssystem, alarm, garasjeport.
FDV-dokumentasjon (forvaltning, drift, vedlikehold) skal følge boligen dersom dette finnes. Dette er spesielt relevant for nyere boliger.
Smarthus-systemer
Koder og tilganger til smarthus-systemer må overleveres. Dette inkluderer app-tilganger, brukernavn og passord til smarte låser, alarm, belysningsstyring, varmestyring.
Digital overlevering kritisk i 2026: Selger må ikke bare gi fra seg koder, men formelt slette sin brukerkonto eller overføre eierskapet i apper som Plejd, Futurehome eller Yale Doorman. Hvis ikke, kan selger i teorien fortsatt låse opp døren eller styre lyset via sin telefon etter overtakelse. Dette er et kritisk sikkerhetspunkt.
Prosess for digital overlevering: Selger logger ut av sentrale smarthus-huber, kjøper registrerer seg som ny eier, alle tilganger tilbakestilles og kjøper setter opp nye koder.
Oppkobling og nettverksinformasjon må gis. Dersom boligen har avanserte systemer, bør selger vise hvordan disse fungerer ved overtakelse.
Garantier og kvitteringer
Garantidokumenter for hvitevarer, tekniske installasjoner eller renovasjoner bør overleveres dersom disse finnes.
Kvitteringer på arbeid utført av fagfolk kan være verdifullt for fremtidig vedlikehold eller ved eventuell reklamasjon.
Overtakelse av borettslag: Spesielle forhold
Overtakelse av borettslag har noen særtrekk sammenlignet med selveier.
Nøkler og tilganger
Nøkler til leiligheten overleveres som normalt. I tillegg kan det være nøkler eller adgangskoder til fellesarealer som vaskerom, bod, søppelrom, hovedinngang.
Kortbrikke eller elektronisk tilgang til bygningen må overleveres eller overføres til kjøper.
Informasjon fra borettslaget
Vedtekter for borettslaget skal være gitt til kjøper før kjøp, men bør også overleveres fysisk eller digitalt ved overtakelse.
Husordensregler og informasjon om borettslaget overleveres.
Kontaktinformasjon til styreleder eller vaktmester gis.
Andelseierrettigheter aktiveres
Fra overtakelsesdato er du andelseier med rettigheter og plikter i borettslaget.
Du må betale felleskostnader fra overtakelsesdato. Første innbetaling skjer normalt måneden etter overtakelse.
Du har stemmerett på generalforsamling fra overtakelse.
Les mer om andelsleilighet.
Boligselgerforsikring og egenerklæring: Din trygghet etter overtakelse
Som kjøper er det viktig å vite hva som beskytter deg etter overtakelse.
Selgers ansvar i fem år
Selger har ansvar for feil og mangler i fem år etter overtakelse. Dette gjelder feil selger ikke opplyste om, eller burde opplyst om.
Du som kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdager feilen. Dette er normalt noen uker til måneder, avhengig av feilens art.
Egenerklæringsskjemaet
Egenerklæringen selger fylte ut før salg er viktig dokument. Her skal selger ha opplyst om alle kjente forhold ved boligen.
Dersom du oppdager feil som selger ikke opplyste om, kan du kreve prisavslag eller utbedring.
Boligselgerforsikring
Mange selgere har boligselgerforsikring som dekker reklamasjoner etter salg. Denne forsikringen kan dekke kostnader ved utbedring av feil.
Som kjøper kan du rette krav mot både selger og deres forsikringsselskap.
Les mer om boligselgerforsikring.
Oppsummering: Trygg overtakelse av bolig
Forbered deg grundig før overtakelse. Les gjennom kjøpekontrakt, salgsoppgave og inventarliste før du møter opp.
Ta med sjekkliste og kamera. Dokumenter alt som avviker fra avtalt standard eller tilstand.
Fyll ut overtakelsesprotokollen nøye. Noter alle mangler og avvik. Dette er ditt bevis senere.
Sjekk vaskestandard mot "forsvarlig rengjort". Ikke aksepter bolig som ikke er ryddet og rengjort.
Krev tilbakehold av penger ved mangler. Beløpet må stå i forhold til mangelen og dokumenteres med pristilbud.
Få overlevert alle nøkler, koder og dokumentasjon. Sjekk at du har tilgang til alt du trenger.
Forstå tidslinjen for utbetaling. Digital tinglysing gjør at selger får pengene på tre til syv virkedager, ikke 14 dager.
For nybygg: Utøv dine rettigheter til befaring og dagmulkt ved forsinkelse.
Borettslag: Få overlevert all relevant informasjon om borettslaget og fellesarealer.
Du har fem års reklamasjonsrett. Noter alt som oppstår i løpet av første år spesielt nøye.
Trenger du hjelp til overtakelse av bolig? På Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere og lese den store guiden for boligsalg.
