Hva er en selveierleilighet?
Selveierleilighet er en leilighet hvor du eier din egen andel av bygningen som fast eiendom. Dette skiller seg fra borettslag hvor du eier andeler i et selskap som igjen eier bygningen.
Juridisk eierform kalles eierseksjon. Du eier din seksjon (leiligheten) og en ideell andel av fellesarealer som trappeoppgang, tak, fasade og tomt.
Tinglysing i Grunnboken gjør eierskapet offentlig. Du er registrert som eier av eiendommen, noe som gir deg sterkere juridisk beskyttelse enn i borettslag.
Full eiendomsrett betyr at du kan selge, pantsette, leie ut eller testamentere leiligheten fritt uten godkjenning fra sameiet. Dette gir deg større handlefrihet enn i borettslag.
Selveierleilighet versus borettslag: Hva er forskjellen?
Valget mellom selveier og borettslag påvirker økonomi, handlefrihet og ansvar.
Eierform
Selveierleilighet gir deg eiendomsrett til selve leiligheten. Du eier fast eiendom.
Borettslag gir deg andeler i et boligselskap. Du eier ikke leiligheten direkte, men har bruksrett.
Dokumentavgift
Selveierleilighet krever 2,5 prosent dokumentavgift til staten ved kjøp. For leilighet til 4 millioner kroner blir dette 100.000 kroner i tillegg til kjøpesummen.
Borettslag slipper dokumentavgift. Kun lavt eierskiftegebyr på noen tusen kroner betales.
For førstegangskjøpere med begrenset egenkapital er dette en stor forskjell. Borettslag krever 100.000 kroner mindre i kontanter ved kjøp.
Viktig fordel for selveierkjøpere: Selveierleiligheter har nesten aldri forkjøpsrett. Borettslag har ofte forkjøpsrett for medlemmer i boligbyggelag som OBOS, noe som betyr at du kan miste boligen til et medlem med lengre ansiennitet selv om du vinner budrunden. Dette skjer ikke ved kjøp av selveierleilighet.
Les mer om dokumentavgift og forkjøpsrett.
Handlefrihet
Selveierleilighet gir full frihet til utleie. Du kan leie ut hele leiligheten uten tidsbegrensning eller godkjenning fra sameiet.
Borettslag krever normalt godkjenning fra styret for utleie. Mange borettslag har restriksjoner på varighet eller antall ganger du kan leie ut.
Selveierleilighet gir frihet til å pusse opp som du vil. Endringer inne i leiligheten krever ikke godkjenning, men endringer på fasade eller fellesarealer må godkjennes av sameiet.
Borettslag krever ofte godkjenning for større oppussing som flytting av vegger eller endring av våtrom.
Felleskostnader
Selveierleilighet har ofte lavere felleskostnader enn borettslag. Dette skyldes at eiere normalt ikke har fellesgjeld, og felleskostnadene dekker kun drift og vedlikehold.
Borettslag har ofte høyere felleskostnader fordi de inkluderer renter og avdrag på fellesgjeld.
Men vær obs: Lave felleskostnader kan bety dårlig vedlikeholdsfond. Sjekk alltid hva som ligger i kostnadene.
Vedlikeholdsansvar
Selveierleilighet gir deg ansvar for vedlikehold inne i leiligheten. Du må dekke kostnader til bad, kjøkken, gulv, vinduer og alt inne i dine fire vegger.
Grensegangen for rør går ved forgreningspunkt. Du eier rørene inn til din leilighet fra forgreiningspunktet. Dersom et rør sprekker inne i din vegg, er det ofte ditt ansvar, mens stammeledninger er sameiets ansvar. Dette skillet er den hyppigste årsaken til konflikter i sameier.
Sameiet dekker vedlikehold av tak, fasade, fellesarealer og felles tekniske installasjoner som stammeledninger.
Borettslag har ofte mer omfattende vedlikeholdsansvar fra borettslaget. Dette kan gi trygghet, men også mindre kontroll.
Les mer om forskjellen mellom borettslag og selveier.
Sameiet: Ditt fellesskap og dine plikter
Sameie er fellesskapet av alle eierne i bygningen. Dere eier fellesarealene sammen og tar felles beslutninger om bygningen.
Sameieavtalen
Sameieavtalen regulerer forholdet mellom eierne. Dette er det juridiske dokumentet som definerer rettigheter og plikter.
Hva sameieavtalen inneholder: Fordeling av eierandeler og stemmerett, regler for utleie og bruk av leiligheten, vedlikeholdsansvar (hva er ditt, hva er felles), regler for salg og forkjøpsrett, husordensregler og trivselregler.
Les sameieavtalen grundig før kjøp. Dette dokumentet er bindende og kan inneholde overraskelser om utleieregler eller vedlikeholdsplikter.
Sameiemøtet
Sameiemøtet er høyeste organ i sameiet. Alle viktige beslutninger tas her.
Hva som besluttes på sameiemøtet: Godkjenning av regnskap og budsjett, valg av styre og revisor, større vedlikeholdsprosjekter, endringer i sameieavtalen, opptak av lån i sameiet.
Stemmerett er normalt én stemme per seksjon. Hovedregelen i Eierseksjonsloven er at hver seksjon har én stemme, uavhengig av størrelse eller sameiebrøk. Dette er "demokratisk" stemmerett hvor alle eiere stiller likt.
Unntak: Det kan vedtektsfestes at stemmeretten følger sameiebrøken (større leiligheter får flere stemmer), men dette er sjeldent i boligsameier.
Møt opp på sameiemøter. Dette er din mulighet til å påvirke beslutninger som påvirker din eiendom og økonomi.
Styret
Styret forvalter sameiet mellom sameiemøtene. De tar daglige beslutninger og sørger for drift og vedlikehold.
Styrets oppgaver inkluderer organisering av vedlikehold og reparasjoner, håndtering av felleskostnader og budsjett, kontakt med håndverkere og leverandører, håndtering av klager og konflikter mellom beboere.
Du kan stille til styret dersom du ønsker innflytelse. Mange sameier sliter med å få folk til å stille, så engasjement verdsettes.
Felleskostnader
Felleskostnader betales månedlig og dekker drift og vedlikehold av fellesarealer.
Hva felleskostnadene dekker: Forsikring av bygningen, vaktmester og renhold, strøm til fellesarealer, kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon), vedlikeholdsfond (avsetning til fremtidige utgifter), eventuelle renter og avdrag på fellesgjeld.
Sjekk hva som er inkludert. Noen sameier inkluderer oppvarming eller varmtvann i felleskostnadene, andre ikke. Dette påvirker dine totale boutgifter.
Lave felleskostnader er ikke alltid positivt. Dersom vedlikeholdsfondet er lavt, kan du risikere store ekstrainnbetalinger når fasaden må males eller taket må skiftes.
Dokumentavgift: Den store kostnaden ved selveier
Dokumentavgift er 2,5 prosent av kjøpesummen og betales til staten ved tinglysing av eierskifte. Dette er en stor kostnad som kommer i tillegg til kjøpesummen.
Beregning av dokumentavgift
Kjøpesum multiplisert med 2,5 prosent gir dokumentavgiften.
Eksempel 1: Leilighet til 4 millioner kroner → dokumentavgift 100.000 kroner.
Eksempel 2: Leilighet til 6 millioner kroner → dokumentavgift 150.000 kroner.
Dette er betydelig mer enn eierskiftegebyr i borettslag som normalt er 3.000 til 8.000 kroner.
Når dokumentavgift betales
Dokumentavgift betales ved tinglysing av skjøtet. Normalt skjer dette samtidig med overtakelse av leiligheten.
Megler eller advokat håndterer betalingen på dine vegne. Pengene trekkes fra oppgjøret, så du må ha dem klare ved overtakelse.
Dokumentavgift må budsjetteres i egenkapitalen
Dokumentavgift kan ikke lånefinansieres utover 85 prosent belåningsgrad. Dette betyr at dokumentavgiften må være ren egenkapital – fysiske kontanter du har på konto.
Total kontantbehov ved kjøp er egenkapital pluss dokumentavgift.
Eksempel: Leilighet til 4 millioner kroner. Egenkapitalkrav 15 prosent er 600.000 kroner. Dokumentavgift 2,5 prosent er 100.000 kroner. Total kontantbehov blir 700.000 kroner i rene kontanter.
Mange førstegangskjøpere blir overrasket over dette. Dokumentavgiften på 100.000 kroner må du ha i tillegg til egenkapitalen, og kan ikke lånefinansieres. Budsjetter dokumentavgiften fra start.
Les mer om egenkapitalkrav.
Utleie av selveierleilighet: Friheten til å investere
Selveierleilighet gir frihet til utleie. Dette gjør selveier attraktivt for investorer.
Langtidsutleie: Ingen godkjenning kreves
Du kan leie ut hele leiligheten uten å spørre sameiet for langtidsutleie (over 30 dager). Dette er en stor fordel over borettslag hvor styregodkjenning normalt kreves.
Varighet på utleie er ikke begrenset. Du kan leie ut i flere år uten restriksjoner.
Korttidsutleie: 90-dagersregelen
Etter endringer i Eierseksjonsloven har sameier lovfestet begrensning på korttidsutleie som Airbnb. Du kan ikke leie ut hele leiligheten i mer enn 90 døgn per år på korttidsbasis.
Sameiet kan i vedtektene endre dette til mellom 60 og 120 døgn, men kan aldri fjerne begrensningen helt.
Dette er kritisk for investorer som vurderte Airbnb-utleie. Full utleiefrihet gjelder kun vanlige leieforhold over 30 dager.
Skatt på leieinntekter
Leieinntekter beskattes som alminnelig inntekt med 22 prosent skatt. Du må rapportere alle leieinntekter til Skatteetaten.
Fradrag for faktiske kostnader reduserer skattepliktig inntekt. Du kan trekke fra felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og reparasjoner, renter på lån.
Eksempel: Leieinntekt 15.000 kroner per måned = 180.000 kroner per år. Kostnader 60.000 kroner (felleskostnader, forsikring, vedlikehold). Skattepliktig inntekt blir 120.000 kroner. Skatt blir 26.400 kroner (120.000 × 22 %).
Dokumenter alt
Spar alle kvitteringer for vedlikehold og oppussing. Dette gir fradrag og dokumenterer kostnader ved senere salg.
Leiekontrakt må være skriftlig. Dette beskytter både deg og leietaker.
Risiko ved utleie
Slitasje og skader kan påløpe. Leietakere sliter mer på leiligheten enn eiere. Budsjetter ekstra vedlikehold.
Perioder uten leietaker betyr ingen inntekt, men kostnadene løper. Ha buffer til å dekke felleskostnader og lån i tomperioder.
Les mer om skatt ved salg av bolig.
Selveierleilighet som investering: Hva du må vite
Selveierleilighet er populært blant investorer på grunn av full eiendomsrett og utleiefrihet.
Fordeler for investorer
Full utleiefrihet gir forutsigbarhet. Du vet at du kan leie ut når du vil.
Verdistigning på fast eiendom har historisk vært god i urbane områder. Selv om fortiden ikke garanterer fremtiden, har eiendom vært en solid investering.
Belåning er enklere enn for borettslag. Banker gir normalt bedre vilkår på lån til selveier enn borettslag.
Ulemper for investorer
Dokumentavgift binder opp kapital. 100.000 til 150.000 kroner i dokumentavgift er penger som ikke gir avkastning.
Vedlikeholdsansvar inne i leiligheten betyr at du må dekke oppussing og reparasjoner selv.
Høyere inngangskostnad totalt gjør at selveier krever mer egenkapital enn borettslag.
Når selveier lønner seg
Langsiktig eierskap over 10 til 20 år gir tid til å hente inn dokumentavgiften gjennom leieinntekter og verdistigning.
Stabile leietakere reduserer risiko og gir forutsigbar inntekt.
Sentrale beliggenhet med høy etterspørsel etter leie sikrer lav tomgang.
Når borettslag kan være bedre
Kortvarig investering under fem år får ikke tid til å hente inn dokumentavgiften.
Begrenset egenkapital gjør at borettslag uten dokumentavgift kan være eneste mulighet.
Ønske om mindre vedlikeholdsansvar taler for borettslag hvor styret tar mer ansvar.
Skatt ved salg av selveierleilighet
Primærbolig er skattefri ved salg dersom du oppfyller vilkårene.
Regler for skattefrihet
Eiertid minimum ett år kreves.
Botid minimum 12 av de siste 24 månedene før salg kreves. Du må ha bodd i leiligheten som primærbolig i minimum ett år av de to siste årene.
Viktig: Botid regnes fra du flytter inn til du aksepterer bud, ikke til overtakelsesdatoen.
Utleiebolig beskattes
Dersom du har leid ut leiligheten og ikke bodd der selv, er gevinsten skattepliktig.
Gevinst beregnes som salgspris minus kjøpepris minus dokumenterte påkostninger minus salgskostnader (megler, dokumentavgift betalt ved kjøp, tilstandsrapport).
Skatt er 22 prosent av gevinsten.
Eksempel: Kjøpt for 3 millioner, solgt for 5 millioner. Gevinst 2 millioner. Påkostninger 300.000 (nytt bad), salgskostnader 150.000 (megler, tilstandsrapport). Skattepliktig gevinst blir 1.550.000. Skatt blir 341.000 kroner (1.550.000 × 22 %).
Spar alle kvitteringer for oppussing. Dette reduserer skattepliktig gevinst betydelig.
Sjekkliste: 7 ting du må sjekke før du kjøper selveier
1. Sameieavtalen
Les sameieavtalen grundig. Sjekk regler for utleie, oppussing, husdyr og andre restriksjoner.
Forkjøpsrett kan begrense hvem du kan selge til. Sjekk om andre seksjonseiere har rett til å tre inn i kjøpet.
2. Vedtekter og husordensregler
Vedtekter regulerer forholdet mellom eierne. Hva er tillatt og hva er forbudt?
Husordensregler dekker trivsel og dagligliv. Støynivå, røyking, bruk av fellesarealer.
3. Økonomi i sameiet
Regnskap og budsjett viser sameiets økonomi. Er det overskudd eller underskudd? Ligger det penger i vedlikeholdsfondet?
Planlagte vedlikeholdsprosjekter kan bety ekstrainnbetalinger. Skal fasaden males eller taket skiftes snart? Dette kan koste deg titusener.
Fellesgjeld øker risikoen. Dersom sameiet har stor gjeld, kan dette påvirke felleskostnadene fremover.
4. Vedlikeholdsfond
Høyt vedlikeholdsfond gir trygghet. Det betyr at sameiet har penger til å dekke planlagt vedlikehold uten ekstrainnbetalinger.
Lavt vedlikeholdsfond er rødt flagg. Spør megler hva som er normalt for byggets alder og størrelse.
5. Referat fra sameiemøter
Les referat fra siste to til tre sameiemøter. Dette gir deg innblikk i konflikter, planlagte prosjekter og generell tone i sameiet.
Mye krangling i referatene kan tyde på dårlig samhold. Dette påvirker trivselen.
6. Teknisk tilstand
Tilstandsrapport viser bygningens tekniske tilstand. Les denne grundig.
Kritiske punkter: Fukt i kjeller eller våtrom, tilstand på tak og fasade, elektrisk anlegg og sikringsskap, ventilasjon.
Dårlig teknisk tilstand kan bety store kostnader fremover.
Les mer om tilstandsrapport.
7. Beliggenhet og fremtidige planer
Sjekk kommuneplanen for området. Er det planlagt utbygging som kan påvirke utsikt, støy eller trafikk?
Beliggenhet påvirker verdistigning. Nærhet til kollektivtransport, skoler og sentrum øker normalt verdien over tid.
Oppsummering: Er selveierleilighet riktig for deg?
Velg selveierleilighet hvis du verdsetter full eiendomsrett og handlefrihet, ønsker frihet til å leie ut uten restriksjoner, planlegger langsiktig eierskap over 10 til 20 år, har råd til dokumentavgift på toppen av egenkapitalkravet.
Velg borettslag hvis du har begrenset egenkapital og ikke har råd til dokumentavgift, ønsker lavere inngangskostnad ved kjøp, ikke planlegger å leie ut, eller foretrekker at borettslaget tar mer vedlikeholdsansvar.
Dokumentavgift er den store forskjellen. 100.000 til 150.000 kroner ekstra i kontanter ved kjøp kan være avgjørende for førstegangskjøpere.
Handlefrihet ved utleie gjør selveier attraktivt for investorer. Ingen godkjenninger eller tidsbegrensninger gir forutsigbarhet.
Les sameieavtalen og økonomien nøye. Dårlig vedlikeholdsfond eller store planlagte prosjekter kan bli dyrt.
Trenger du hjelp til å vurdere selveierleilighet? På Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere og lese mer om andelsleiligheter for sammenligning.
