Hva er formuesverdi? Det gamle begrepet "ligningsverdi"
Formuesverdi er den verdien som brukes som grunnlag for beregning av formuesskatt. Dette var tidligere kalt ligningsverdi.
Navnebytte fra ligningsverdi til formuesverdi
I 2017 endret Skatteetaten begrepet fra ligningsverdi til formuesverdi for å gjøre skattemelding mer forståelig.
Formuesverdi beskriver bedre hva verdien brukes til. Den utgjør din formue skattemessig.
Gamle dokumenter og eldre artikler kan fortsatt bruke begrepet ligningsverdi. Dette er samme som formuesverdi.
Hvorfor formuesverdi eksisterer
Grunnlag for formuesskatt er hovedformålet. Dersom din nettoformue (formue minus gjeld) overstiger bundfradraget, må du betale formuesskatt.
Bundfradrag i 2025 er 1,7 millioner kroner for enslige og 3,4 millioner kroner for ektefeller. For 2026 kan disse satsene være justert opp i statsbudsjettet - sjekk de nyeste satsene i din skattemelding.
Grunnlag for eiendomsskatt i noen kommuner. Enkelte kommuner krever eiendomsskatt basert på takst av eiendommen.
Forskjell på formuesverdi og markedsverdi
Markedsverdi er hva boligen kan selges for på det åpne markedet.
Formuesverdi er den skattemessige verdien som normalt er lavere enn markedsverdi. Staten har satt regler som reduserer formuesverdien for å gjøre boligbeskatning mer håndterlig.
Eksempel: Bolig med markedsverdi 8 millioner kroner. Formuesverdi for primærbolig blir 2 millioner kroner (25 prosent av markedsverdi).
Slik beregnes formuesverdi på primærbolig i 2026
Primærbolig er boligen du er folkeregistrert på og bor i som hovedbolig.
25-prosent-regelen
For primærbolig verdsettes boligen til 25 prosent av markedsverdien. Dette gir betydelig skattefordel.
Eksempel 1: Markedsverdi 4 millioner kroner. Formuesverdi blir 1 million kroner (4.000.000 × 25 %).
Eksempel 2: Markedsverdi 6 millioner kroner. Formuesverdi blir 1,5 millioner kroner (6.000.000 × 25 %).
70-prosent-regel for boligverdi over 10 millioner
For den delen av markedsverdien som overstiger 10 millioner kroner, økes formueverdien til 70 prosent i 2026.
Dette rammer kun de dyreste boligene og gir høyere formuesskatt for disse.
Eksempel 3: Markedsverdi 15 millioner kroner. De første 10 millionene verdsettes til 25 prosent = 2,5 millioner. De siste 5 millionene verdsettes til 70 prosent = 3,5 millioner. Total formuesverdi blir 6 millioner kroner.
Hvordan Skatteetaten anslår markedsverdi
Skatteetaten bruker SSB (Statistisk Sentralbyrå) og markedsdata til å anslå markedsverdien uten å besiktige boligen.
Modellen tar hensyn til: Beliggenhet (postnummer, kommune, bydel), boligtype (enebolig, leilighet, rekkehus), størrelse (bruksareal), byggeår, standard (basert på registrerte data).
Du kan se Skatteetatens estimat i skattemeldingen. Dette står under formue og gjeld, punkt 4.3.2.
30-prosent-regelen: Sikkerhetsventil
Formuesverdien på primærbolig kan aldri overstige 30 prosent av dokumentert markedsverdi. Dette er en sikkerhetsventil.
Dersom Skatteetatens estimat er for høyt, kan du klage og dokumentere lavere markedsverdi.
Les mer om skatt ved salg av bolig.
Sekundærbolig: Høyere skatt på utleiebolig og pendlerbolig
Sekundærbolig verdsettes betydelig høyere enn primærbolig.
Hva regnes som sekundærbolig?
Alle boliger du eier utover primærboligen din er sekundærboliger. Dette inkluderer utleiebolig, pendlerbolig, arvet bolig du ikke bor i, leilighet kjøpt til barn.
Folkeregistrert adresse avgjør hva som er primærbolig. Kun én bolig kan være primærbolig.
Formuesverdi på sekundærbolig
Sekundærbolig verdsettes til 100 prosent av markedsverdien fra og med inntektsåret 2023. Dette er betydelig høyere enn 25 prosent for primærbolig.
Viktig endring: Tidligere var satsen 90 prosent (før 2023) og deretter 95 prosent, men fra 2023 er regelen at sekundærbolig skattlegges for sin fulle verdi uten noen form for "rabatt".
Eksempel sekundærbolig: Markedsverdi 4 millioner kroner. Formuesverdi blir 4 millioner kroner (4.000.000 × 100 %).
Dette gir mye høyere formuesskatt på sekundærbolig sammenlignet med primærbolig.
Hvorfor så høy verdsettelse?
Staten ønsker å stimulere til at boliger brukes til boformål, ikke kun investering og utleie.
Høy formuesverdi på sekundærbolig gjør det mindre attraktivt å eie flere boliger kun for investering.
Fritidsbolig og hytte: Egne regler for verdsettelse
Fritidsbolig (hytte) har egne verdsettelsesregler.
Hvordan hyttas formuesverdi fastsettes
Skatteetaten bruker historiske byggekostnader pluss årlige justeringer basert på prisutviklingen i det lokale hyttemarkedet.
Modellen tar hensyn til: Beliggenhet (fjell, sjø, innland), størrelse (bruksareal), byggeår, standard (enkel hytte vs. høy standard), tilgang på strøm, vann og vei.
Formuesverdien på fritidsbolig er normalt 40 til 50 prosent av markedsverdi. Dette er høyere enn primærbolig (25 %), men lavere ensekundærbolig (95 %).
Skillet mellom hytte og helårsbolig
Kommunal status avgjør om eiendommen regnes som fritidsbolig eller helårsbolig. Dette er viktigere enn faktisk bruk.
Dersom hytten er registrert som fritidsbolig i kommunen, gjelder fritidsboligreglene. Selv om du bor der hele året, er det fritidsbolig skattemessig.
Dersom hytten er godkjent som helårsbolig, kan den potensielt være primærbolig dersom du er folkeregistrert der.
Sjekk kommunal status
Kontakt kommunen eller sjekk i matrikkelen om eiendommen er registrert som fritidsbolig eller bolig.
Dette påvirker både formuesverdi og eventuelle restriksjoner på bruk.
Formuesverdi på festet tomt: Hvem eier skattegrunnlaget?
Festet tomt betyr at du leier tomten av grunneier, men eier bygningen.
Fester må betale formuesskatt
Som fester (den som leier tomten) må du betale formuesskatt for bygningen og festelogien din.
Festeverdi (verdien av retten til å bruke tomten) inngår i din formue.
Bortfester (grunneier) betaler formuesskatt for tomtens verdi.
Gjeldsfradrag for festeavgift
Viktig endring i skattereglene: Skatteetaten har strammet inn på gjeldsfradrag for festeavgift. Tidligere kunne man kapitalisere festeavgiften (gange årlig avgift med 25) og føre dette som gjeld.
I dag får man som hovedregel ikke lenger trekke fra kapitalisert verdi av festeavgift som gjeld i skattemeldingen for vanlige festeavtaler. Man betaler formuesskatt av bygningen (og teknisk sett verdien av tomten som en del av boligverdien), men gjeldsfradraget for selve "leieplikten" er i de fleste tilfeller fjernet for privatpersoner.
Konsulter regnskapsfører eller advokat for spesielle festeavtaler som kan ha egne regler.
Sikkerhetsventilen: Slik vet du om formuesverdien er for høy
Skatteetatens estimat kan være feil. Du har rett til å klage.
30-prosent-regelen for primærbolig
Formuesverdien på primærbolig kan aldri overstige 30 prosent av dokumentert markedsverdi.
Dersom Skatteetatens estimat ligger over 30 prosent av reell markedsverdi, er dette ulovlig høyt.
Eksempel: Reell markedsverdi er 5 millioner kroner. Maksimal lovlig formuesverdi er 1,5 millioner kroner (5.000.000 × 30 %). Dersom Skatteetaten har satt formuesverdi til 2 millioner, er dette for høyt og du må klage.
100-prosent-regelen for sekundærbolig og næringseiendom
For sekundærboliger og næringseiendom finnes også en sikkerhetsventil. Du kan kreve at formuesverdien settes ned til dokumentert markedsverdi (100 %) dersom Skatteetatens sjablongverdi er høyere enn det boligen faktisk er verdt.
Det er altså ikke en 30-prosent-rabatt her, men du kan ikke tvinges til å betale skatt av mer enn boligen faktisk er verdt.
Hvordan sjekke reell markedsverdi
Sammenlign med salg i nabolaget. Finn.no viser faktiske salgspriser for sammenlignbare boliger.
Bestill verdivurdering fra megler eller takstmann. Dette koster 3.000 til 8.000 kroner, men kan spare deg for formuesskatt.
Bruk E-takst dersom du har dette fra tidligere boligkjøp eller salg.
Les mer om verdivurdering.
Guide: Slik klager du på formuesverdi steg-for-steg
Dersom du mener formuesverdien er for høy, kan du klage til Skatteetaten.
Dokumentasjonskrav
Verdivurdering fra godkjent takstmann eller megler er sterkeste dokumentasjon. Dette bør være nyere enn ett år.
E-takst fra godkjent takstselskap er også akseptert.
Salgsstatistikk fra nabolaget kan brukes dersom du ikke har takst. Finn sammenlignbare boliger solgt siste seks måneder.
Slik endrer du tallene i skattemeldingen
Logg inn på Skatteetaten.no og åpne skattemeldingen.
Gå til post 4.3.2 "Bolig og fritidseiendom".
Klikk på boligen det gjelder og velg "Endre".
Skriv inn din beregning av formuesverdi basert på dokumentert markedsverdi.
Legg ved dokumentasjon (last opp verdivurdering eller E-takst).
Send inn skattemeldingen med endringene.
Tidsfrister
Skattemeldingen må leveres innen fristen, normalt 30. april.
Dersom du oppdager feilen etter levering, kan du sende endringsmelding innen tre år.
Saksbehandling hos Skatteetaten
Skatteetaten behandler normalt klagen innen fire til åtte uker.
Dersom de godtar dokumentasjonen, endres formuesverdien og du får justert formuesskatt.
Dersom de avslår, kan du klage videre til Skatteklagenemnda.
Vanlige feil i skattemeldingen du bør sjekke selv
Skatteetatens automatiske beregning er ikke alltid korrekt. Sjekk følgende:
Arealfeil
Skatteetaten bruker normalt P-rom (primærrom). Dette er bruksareal som teller fullt ut.
Sjekk at arealet stemmer med faktisk areal. Dersom Skatteetaten har registrert 120 kvadratmeter men boligen er 100 kvadratmeter, påvirker dette verdien.
Garasje, bod og loft teller ikke som P-rom med mindre dette er godkjent oppholdsrom.
Feil boligkategori
Sjekk at boligtypen stemmer. Enebolig, leilighet, rekkehus verdsettes forskjellig.
Leilighet i sameie versus borettslag kan også påvirke verdien.
Feil byggeår
Byggeår påvirker verdsettelsen. Eldre boliger verdsettes normalt lavere enn nye.
Sjekk at byggeår stemmer med faktisk byggeår. Større rehabilitering kan endre byggeår skattemessig.
Boliger i utlandet
Boliger i utlandet skal også oppgis i skattemeldingen med formuesverdi.
Viktig: Formuesverdien skal fastsettes etter norske regler, ikke landets egne regler. Dette betyr at du skal finne markedsverdien og så bruke de norske prosentene (normalt 100 prosent siden utlandsbolig regnes som sekundærbolig). Du kan ikke bare bruke "ligningsverdien" fra eksempelvis Spania eller Frankrike hvis denne er kunstig lav.
Svalbard
Eiendommer på Svalbard har egne skatteregler. Konsulter regnskapsfører for korrekt verdsettelse.
Sammenhengen mellom formuesverdi, gjeld og formuesskatt
Formuesskatt beregnes av nettoformue, ikke bare formue.
Gjeldsfradrag reduserer formuesskatt
Nettoformue er formue minus gjeld. All gjeld kan trekkes fra fullt ut.
Eksempel nettoformue: Formuesverdi bolig 2 millioner kroner, formuesverdi bil 200.000 kroner, bankinnskudd 300.000 kroner. Total formue 2,5 millioner kroner. Gjeld (boliglån, billån) 2 millioner kroner. Nettoformue blir 500.000 kroner.
Siden bundfradrag for enslige er 1,7 millioner kroner, betaler denne personen ingen formuesskatt.
Hvorfor mange med dyre boliger slipper formuesskatt
Høy boliggjeld oppveier høy formuesverdi. Selv om boligen er verdt mye, kan stor gjeld redusere nettoformuen til under bunnedfradraget.
Eksempel: Markedsverdi bolig 8 millioner kroner. Formuesverdi primærbolig 2 millioner kroner (25 %). Boliglån 4 millioner kroner. Nettoformue blir negativt eller lavt, ingen formuesskatt.
Hvordan boligformue påvirker skattekortet
Formuesskatt trekkes normalt ikke på skattekortet, men betales ved skatteoppgjøret.
Dersom du har betydelig formue, kan du be Skatteetaten om å justere skattekortet slik at du betaler formuesskatt gjennom året i stedet for stort etterskudd.
Oppsummering: 5 ting du må sjekke når skattemeldingen kommer
1. Sjekk at boligen er registrert som primærbolig
Kun boligen du er folkeregistrert på skal ha 25-prosent-regelen. Dersom Skatteetaten har registrert primærboligen som sekundærbolig, betaler du altfor mye skatt.
2. Sjekk arealet
Er P-rom (bruksareal) korrekt? Feil areal gir feil verdsettelse.
3. Sjekk boligtype og byggeår
Stemmer dette med faktisk type og byggeår? Dette påvirker beregningen.
4. Sammenlign formuesverdi med 30-prosent-regelen
Beregn 30 prosent av reell markedsverdi. Dersom formuesverdien er høyere, klage med dokumentasjon.
5. Sjekk at all gjeld er trukket fra
Boliglån, billån, studielån og annen gjeld skal trekkes fullt ut fra formuen. Sjekk at all gjeld er registrert.
Ofte stilte spørsmål om formuesverdi
Må jeg betale formuesskatt av primærbolig?
Kun dersom nettoformuen din overstiger bunnedfradraget på 1,7 millioner (enslig) eller 3,4 millioner (ektefeller). Mange slipper formuesskatt på grunn av gjeldsfradrag.
Hva skjer hvis jeg har både primærbolig og hytte?
Primærbolig verdsettes til 25 prosent (de første 10 millioner), hytte verdsettes til 40 til 50 prosent av markedsverdi.
Kan jeg klage på formuesverdi hvert år?
Ja, du kan endre formuesverdien i skattemeldingen hvert år dersom du har dokumentasjon.
Hva om Skatteetaten avslår min klage?
Du kan klage videre til Skatteklagenemnda. Bruk advokat eller regnskapsfører for å styrke saken.
Påvirker formuesverdi skatten ved salg?
Nei, formuesverdi og gevinst ved salg er to separate ting. Gevinst ved salg beregnes basert på faktisk kjøpepris og salgspris.
Les mer om skatt ved salg.
Oppsummering: Formuesverdi i 2026
Primærbolig verdsettes til 25 prosent av markedsverdi (de første 10 millioner), 70 prosent for verdi over 10 millioner.
Sekundærbolig verdsettes til 100 prosent av markedsverdi fra 2023. Dette gir betydelig høyere formuesskatt enn tidligere (før 2023 var det 90-95%).
Fritidsbolig (hytte) verdsettes til 40 til 50 prosent av markedsverdi.
30-prosent-regelen er sikkerhetsventil for primærbolig. Formuesverdi på primærbolig kan aldri overstige 30 prosent av dokumentert markedsverdi.
100-prosent-regelen er sikkerhetsventil for sekundærbolig. Formuesverdi kan settes ned til dokumentert markedsverdi hvis Skatteetatens sjablongverdi er for høy.
Du kan klage på formuesverdi med dokumentasjon fra takstmann, megler eller salgsstatistikk.
Gjeldsfradrag reduserer formuesskatt betydelig. Mange med dyre boliger betaler ingen formuesskatt på grunn av høy gjeld.
Sjekk skattemeldingen nøye. Arealfeil, feil boligtype eller byggeår kan gi feil formuesverdi.
Bunnedfradrag 2025 er 1,7 millioner for enslige, 3,4 millioner for ektefeller. Sjekk oppdaterte satser for 2026 i skattemeldingen. Under bundfradraget betaler du ingen formuesskatt.
Trenger du hjelp til å vurdere boligens verdi? På Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere og få verdivurdering av boligen din.
