Hva er en tomt? Matrikulering og eiendomsrett
Tomt er en selvstendig fast eiendom med eget gårds- og bruksnummer i matrikkelen. Dette er det offisielle registeret over all fast eiendom i Norge.
Matrikkel er det juridiske grunnlaget for tomten. Uten eget gårds- og bruksnummer kan du ikke selge tomten som selvstendig eiendom.
Grunnbok viser hvem som eier tomten og eventuelle heftelser som pantobligasjoner eller tinglyst rett til vei.
For at tomten skal kunne selges må den være matrikulert som selvstendig eiendom. Dersom tomten er del av en større eiendom, må den skilles ut først.
Utskillelse av tomt: Når du må dele eiendommen
Utskillelse er prosessen hvor du deler en tomt fra en større eiendom. Dette kreves når du skal selge del av tomten rundt huset eller bygge ny bolig på deler av eiendommen.
Når kreves utskillelse?
Du eier stor eiendom og vil selge deler. Eksempel: Du eier 3.000 kvadratmeter og vil selge 1.000 kvadratmeter som byggeklar tomt.
Du vil bygge ny bolig på deler av tomten og selge denne. Eksempel: Barnet ditt skal bygge på deler av eiendommen.
Du vil dele eiendom mellom arvinger. Eksempel: To arvinger skal dele tomten etter deg.
Prosessen for utskillelse
Søknad til kommunen skjer digitalt i 2026. Nesten all dialog om deling og utskillelse går gjennom digitale plattformer som Fellestjenester BYGG. Dette har gjort prosessen raskere, men kravene til nøyaktighet i digitale vedlegg (situasjonskart i korrekt format) er blitt strengere.
Reguleringsplan må tillate deling. Kommunen vurderer om tomten kan deles i henhold til gjeldende reguleringsplan.
Oppmåling og matrikulering utføres av godkjent oppmålingsforetak. Dette koster normalt 30.000 til 60.000 kroner avhengig av kompleksitet.
Tinglysing av ny eiendom i grunnboken gjennomføres når alt er godkjent.
Kommunale gebyrer for saksbehandling varierer betydelig. I mindre kommuner ligger gebyrene på 15.000 til 30.000 kroner. I pressområder som Oslo og Bærum kan gebyrene alene passere 60.000 kroner.
Profesjonelle planer som VA-rammeplaner og situasjonsplaner kan koste ytterligere 20.000 til 40.000 kroner i pressområder.
Total kostnad for utskillelse er normalt 50.000 til 100.000 kroner i mindre kommuner. I pressområder som Oslo og Bærum kan sluttsummen nærme seg 120.000 til 150.000 kroner. Dette må budsjetteres inn i salgsprisen.
Viktige krav ved utskillelse
Adkomst til offentlig vei må sikres. Den nye tomten må ha lovlig atkomst, enten direkte til offentlig vei eller gjennom tinglyst veirett.
Vann og avløp må være tilgjengelig. Kommunen krever normalt at den nye tomten kan knyttes til kommunalt vann og avløp.
Minimumsareal varierer mellom kommuner. Noen kommuner krever minimum 800 kvadratmeter, andre 1.200 kvadratmeter for å kunne dele.
Sjekk kommuneplanen grundig før du starter prosessen. Dette sparer deg for avslag og bortkastede penger.
Er tomten byggeklar? Dette må være på plass
Byggeklar tomt betyr at tomten er klar til å søke byggetillatelse uten større hindringer. Dette påvirker prisen betydelig.
Reguleringsplan
Tomten må være regulert til boligformål. Sjekk kommunens reguleringsplan for området.
LNF-områder (landbruk, natur, friluftsliv) kan normalt ikke bebygges. Dette reduserer verdien drastisk.
Reguleringsbestemmelser definerer hva som kan bygges. Eksempel: Maksimal byggehøyde, utnyttingsgrad, avstand til nabogrense.
Hent reguleringsplan fra kommunen. Dette er offentlig informasjon tilgjengelig på kommunens nettsider eller hos plan- og bygningsetaten.
Infrastruktur
Vei til tomten må være etablert eller sikret. Privat vei må ha tinglyst veirett for fremtidige eiere.
Vann og avløp må være tilgjengelig. Tilknytning til kommunalt nett er ideelt. Privat brønn og slamavskiller reduserer normalt verdien.
Strøm må være tilgjengelig. Kostnad for tilkobling varierer, men kan være 50.000 til 200.000 kroner dersom det er langt til nærmeste tilkoblingspunkt.
Fiber eller høyhastighetsbredbånd er nødvendighet i 2026. Dette regnes nå på lik linje med strøm. En tomt uten dokumentert tilgang til høyhastighetsnett vil i mange områder oppleve et verditap på 5 til 10 prosent. Dokumenter tilgang til fiber eller planlagt utbygging.
Grunnforhold
Grunnundersøkelse viser om tomten egner seg for bygging. Fjell, kvikkleire eller høy grunnvannstand kan gi store merkostnader.
Kostnad for grunnundersøkelse er 15.000 til 40.000 kroner avhengig av omfang.
Gode grunnforhold øker verdien. Dersom kjøper vet at tomten er enkel å bygge på, betaler de mer.
Byggeklausul
Byggeklausul i kontrakt betyr at kjøpet er betinget av at kjøper får byggetillatelse. Dette er vanlig når det er usikkerhet om byggemulighetene.
Selger bør unngå byggeklausul hvis mulig. Dette skaper usikkerhet og forsinker prosessen.
For å unngå byggeklausul: Reguler tomten klart, skaff grunnundersøkelse, dokumenter infrastruktur, eventuelt søk om forhåndsgodkjent byggetillatelse.
Pris på tomt: Slik verdsetter du riktig
Tomtepris varierer enormt basert på beliggenhet, regulering og infrastruktur.
Faktorer som påvirker prisen
Beliggenhet er viktigst. Sentrale områder i Oslo, Bergen eller Trondheim kan ha tomtepriser på 5.000 til 15.000 kroner per kvadratmeter. Mindre sentrale områder eller distriktskommuner kan ha 200 til 1.000 kroner per kvadratmeter.
Regulering påvirker sterkt. Tomt regulert til tett-lav bebyggelse (rekkehus, småhus) er mer verdt per kvadratmeter enn tomt til enebolig.
Infrastruktur klar gir høyere pris. Byggeklar tomt med vei, vann, avløp og strøm er verdt 30 til 50 prosent mer enn uregulert tomt.
Utsikt og solforhold øker verdien. Sørvendt tomt med utsikt betaler kjøpere premium for.
Sammenlignbare salg
Sjekk hva tilsvarende tomter har solgt for. Finn.no historikk viser faktiske salgspriser.
Snakk med lokale meglere som kjenner markedet. De har førstehåndskunnskap om hva kjøpere betaler.
Vær realistisk. Å prise tomten for høyt kan gjøre at den blir liggende lenge uten interesse.
Verdsettelse etter bebyggelsespotensial
Tomt hvor du kan bygge fire rekkehus er mer verdt enn tomt hvor du kun kan bygge én enebolig. Beregn verdien ut fra hvor mange enheter som kan bygges.
Eksempel: Tomt på 2.000 kvadratmeter regulert til rekkehus kan gi fire enheter. Dersom hver enhet kan selges for 4 millioner, er total verdi 16 millioner. Utbygger vil betale 30 til 40 prosent av dette = 4,8 til 6,4 millioner kroner for tomten.
Selge til utbygger eller privatperson?
Hvem du selger til påvirker pris og prosess.
Selge til utbygger
Utbyggere kjøper tomter for å bygge flere boliger for videresalg. De vurderer tomten basert på hvor mange enheter de kan bygge og hva de kan selge for.
Fordeler ved utbygger: Kjøper normalt raskt, erfarne kjøpere som vet hva de vil, kan betale høyere pris for tomt med potensial for flere enheter.
Ulemper ved utbygger: Krever normalt byggeklausul, forhandler hardt på pris, kan trekke seg dersom de oppdager utfordringer i prosessen.
Forventet pris: Utbygger betaler normalt 25 til 40 prosent av forventet salgsverdi av ferdig utbygget tomt. Dette varierer med risiko og kompleksitet.
Selge til privatperson
Privatpersoner kjøper tomt for å bygge sitt eget hjem. De vurderer tomten ut fra beliggenhet, utsikt og mulighet til å realisere drømmen om eget hus.
Fordeler ved privatperson: Mindre prisfokusert enn utbygger, emosjonell tilknytning til tomt kan gi høyere pris, færre forbehold normalt.
Ulemper ved privatperson: Prosessen kan ta lengre tid, høyere risiko for at kjøper ikke får finansiering, mindre erfarne kjøpere som stiller mange spørsmål.
Forventet pris: Privatpersoner betaler normalt lavere totalpris enn utbygger for stor tomt, men kan betale mer per kvadratmeter for mindre, bygdeklare tomter.
Når skal du velge hva?
Velg utbygger hvis tomten har potensial for flere enheter, du ønsker rask handel, du er komfortabel med å forhandle profesjonelt.
Velg privatperson hvis tomten passer for én bolig, du har tid og tålmodighet, du ønsker å selge til noen som skal bo der.
Skatt ved salg av tomt
Tomtesalg beskattes som kapitalinntekt, men skattesatsen avhenger av om salget anses som privat eller næring.
Privat tomtesalg
For rene private tomtesalg er skattesatsen normalt 22 prosent av gevinsten. Dette gjelder når du selger en eller noen få tomter som privatperson.
Tomtesalg som næring
Dersom salget anses som ledd i næringsvirksomhet, blir skatten betydelig høyere. Dette kan skje hvis du skiller ut og selger flere tomter over tid, eller driver med utvikling av tomter som forretningsmessig aktivitet.
Skatt ved næringsvirksomhet kan bli opp mot 50 prosent når både alminnelig inntekt (22 %) og personinntektsskatt legges til.
Grensen mellom privat og næring er ikke alltid klar. Konsulter regnskapsfører eller advokat dersom du planlegger å selge flere tomter. Skatteetaten vurderer blant annet hvor mange tomter du selger, tidsrom mellom salgene, og om du har utviklet tomtene aktivt.
Beregning av gevinst
Gevinst er salgspris minus kjøpepris minus dokumenterte kostnader.
Dokumenterte kostnader inkluderer kjøpspris opprinnelig, dokumentavgift betalt ved kjøp, kostnader til utskillelse og matrikulering, regulering og planlegging, infrastruktur (vei, vann, avløp, strøm), megler og salgskostnader.
Eksempel: Kjøpt tomt for 500.000, solgt for 2.500.000. Utskillelse 80.000, infrastruktur 300.000, megler 120.000. Gevinst blir 2.500.000 - 500.000 - 80.000 - 300.000 - 120.000 = 1.500.000. Skatt blir 330.000 kroner (1.500.000 × 22 %).
Skattefritak ved primærbolig
Dersom tomten har vært del av din primærbolig og du har bodd der minst 12 av de siste 24 månedene, kan gevinsten være helt eller delvis skattefri.
Naturlig hage-regelen er avgjørende. For at tomtesalget skal være skattefritt som del av egen bolig, må tomten regnes som "naturlig hage" (arrondert tomt). Dette betyr at tomten må være nødvendig for normal bruk av boligen.
To dekar-grensen (2.000 kvadratmeter) er retningslinje. Dersom tomten er over to dekar, eller kommunen anser at den utskilte delen ikke lenger er nødvendig for boligen din, vil gevinsten nesten alltid bli skattepliktig, selv om du har bodd der i 20 år.
Delvis skattefri ved utskillelse: Dersom du skiller ut tomt fra boligen du bor i, og den utskilte delen anses som del av naturlig hage, kan du kreve forholdsmessig skattefritak basert på hvor stor del av eiendommen du selger.
Eksempel: Du eier 3.000 kvadratmeter og bor i huset. Skiller ut og selger 1.000 kvadratmeter. Dersom hele eiendommen anses som naturlig hage (usikkert ved 3.000 kvadratmeter), kan 2/3 av gevinsten være skattefri. Men dersom kun 2.000 kvadratmeter anses som naturlig hage, blir hele den utskilte tomten skattepliktig.
Konsulter regnskapsfører eller advokat for komplekse tilfeller. Skattereglene er kompliserte og feil kan bli dyrt. Skattemyndighetene vurderer hvert tilfelle konkret.
Les mer om skatt ved salg av bolig.
Megler eller selge selv?
Valget avhenger av kompleksitet, din erfaring og ønsket tidsbruk.
Megler for tomtesalg
Megler kjenner markedet og vet hva kjøpere betaler. De har erfaring med tomtesalg og kjenner prosessen.
Kostnad er normalt 2 til 4 prosent provisjon pluss gebyrer. For tomt solgt til 2 millioner blir dette 40.000 til 80.000 kroner pluss 15.000 til 30.000 i gebyrer. Totalt 55.000 til 110.000 kroner.
Fordeler med megler: Nettverk av potensielle kjøpere (både utbyggere og privatpersoner), erfaring med kontraktsinngåelse og juridiske forhold, håndterer budrunde profesjonelt, sparer deg for tid.
Ulemper med megler: Kostnad som reduserer nettofortjeneste.
Selge tomt selv
Du sparer meglerprovisjonen, men må håndtere alt selv.
Kostnader ved selvsalg: Annonsering Finn.no 3.000 til 8.000 kroner, juridisk bistand til kontrakt 15.000 til 30.000 kroner, eventuell hjelp til verdivurdering 5.000 til 10.000 kroner. Totalt 23.000 til 48.000 kroner.
Besparelse mot megler er 30.000 til 60.000 kroner.
Fordeler ved selvsalg: Lavere kostnad, full kontroll over prosessen.
Ulemper ved selvsalg: Mindre nettverk av kjøpere, manglende erfaring med forhandling, risiko for juridiske feil i kontrakt, mye tidsbruk.
Når lønner selvsalg seg?
Salg til kjent kjøper hvor pris er avtalt på forhånd. Eksempel: Du selger til naboen.
Enkel tomt med klar regulering og etablert infrastruktur. Mindre risiko for komplikasjoner.
Du har erfaring fra tidligere eiendomstransaksjoner og er komfortabel med prosessen.
Når bør du bruke megler?
Kompleks tomt som krever utskillelse, regulering eller diskusjon med kommune.
Du ønsker å nå både utbyggere og privatpersoner for best mulig pris.
Du har begrenset tid eller erfaring med eiendomssalg.
Dokumentasjon ved tomtesalg
Kjøper trenger omfattende dokumentasjon for å vurdere tomten.
Grunnboksutskrift
Grunnboksutskrift viser eierforhold, heftelser og rettigheter. Dette er første dokument kjøper vil ha.
Hent fra Kartverket. Koster noen hundre kroner og er tilgjengelig digitalt.
Reguleringsplan
Reguleringsplan viser hva tomten kan brukes til og hvilke begrensninger som gjelder.
Hent fra kommunen. Normalt tilgjengelig på kommunens nettsider.
Situasjonskart
Situasjonskart viser tomtens plassering, grenser og nærområde.
Bestilles fra Kartverket eller oppmålingsforetak. Koster 2.000 til 5.000 kroner.
Grunnundersøkelse
Grunnundersøkelse viser grunnforhold og byggeegnethet. Dette er ikke lovpålagt, men øker kjøpers trygghet betydelig.
Kostnad er 15.000 til 40.000 kroner. Dette kan være verdt investeringen for å unngå prisavslag.
VA-bekreftelse (vann og avløp)
VA-bekreftelse fra kommunen dokumenterer at tomten kan knyttes til kommunalt vann og avløp.
Hent fra kommunen. Normalt gratis eller lavt gebyr.
Eventuell byggetillatelse
Forhåndsgodkjent byggetillatelse for eksempelprosjekt gjør tomten svært attraktiv. Kjøper vet at det går an å bygge.
Dette koster 30.000 til 80.000 kroner, men kan øke salgsprisen betydelig.
7 kritiske feil du må unngå når du skal selge tomt
1. Ikke sjekke reguleringsplan før salg
Mange selgere legger ut tomt uten å sjekke om den faktisk er byggeklar. Dette fører til avslag fra kjøpere eller store prisavslag.
Sjekk alltid reguleringsplan først. Dersom tomten er LNF, vurder å regulere før salg.
2. Ikke budsjettere utskillelseskostnader
Utskillelse koster 50.000 til 100.000 kroner. Mange selgere glemmer dette og prisantyder for høyt.
Budsjetter disse kostnadene før du setter pris. Enten må du dekke dem før salg, eller trekke dem fra salgsprisen.
3. Ikke skaffe grunnundersøkelse
Tomt uten grunnundersøkelse skaper usikkerhet. Kjøpere betaler mindre for ukjent risiko.
Invester i grunnundersøkelse. Dette kan øke prisen med 10 til 20 prosent.
4. Prisant for høyt basert på følelser
Du har gode minner fra tomten og synes den er spesiell. Kjøpere bryr seg ikke om dine følelser.
Vær objektiv. Bruk sammenlignbare salg og megler til å sette realistisk pris.
5. Ikke sikre adkomst juridisk
Muntlig avtale med nabo om å bruke veien deres holder ikke. Kjøper trenger tinglyst veirett.
Tinglys veirett før salg. Dette koster noen tusen kroner, men er kritisk.
6. Ikke informere om nabotvister
Dersom du har kranglet med naboen om grenser eller høye trær, må du informere kjøper. Dette er opplysningsplikt.
Vær ærlig. Skjulte konflikter oppdages normalt og kan gi deg erstatningsansvar senere.
7. Ikke bruke skriftlig kontrakt
Muntlig avtale om tomtesalg holder ikke juridisk. Alt må være skriftlig.
Bruk advokat eller megler til å lage kontrakt. Dette beskytter både deg og kjøper.
Oppsummering: Din vei til vellykket tomtesalg
Sjekk reguleringsplan før du starter. Er tomten byggeklar eller trenger den regulering?
Vurder utskillelse dersom tomten er del av større eiendom. Budsjetter 50.000 til 100.000 kroner.
Dokumenter infrastruktur. Vei, vann, avløp og strøm øker verdien betydelig.
Vurder grunnundersøkelse. 15.000 til 40.000 kroner kan øke prisen med 10 til 20 prosent.
Bestem om du skal selge til utbygger eller privatperson. Utbygger betaler mer for stort potensial, privatperson mer per kvadratmeter for byggeklar mindre tomt.
Bruk megler ved komplekse tomter. Dette sparer deg for tid og sikrer juridisk trygghet.
Budsjetter skatt på gevinst. 22 prosent av gevinst kan bli betydelig sum.
Vær ærlig om alle forhold. Opplysningsplikt gjelder også tomter.
Trenger du hjelp til å selge tomt? På Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere og lese mer om salg av eiendom.
